Loạt chính sách "lay chuyển" bất động sản 2014

Thị trường bất động sản 2014 sẽ có những thay đổi theo hướng tích cực bởi nhiều chính sách nới gói 30.000 tỷ,  mua bán nhà ở xã hội sẽ "nóng" hơn khi thêm nhiều đối tượng được mua, giảm lãi suất cho vay mua nhà, mở rộng thêm ngân hàng cho vay gói 30.000 tỷ, yêu cầu sửa lại cách tính diện tích chung cư có lợi cho người mua nhà.......

Gói 30.000 tỷ đồng: Nhiều thay đổi có lợi cho người mua 

Mức lãi suất cho vay gói 30.000 tỷ đã giảm thêm 1% còn 5%/năm khi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chính thức ký quyết định có hiệu lực từ ngày 2/1/2014.

Mới đây, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) kiến nghị Chính phủ nên chấp thuận cho các dự án nhà ở thương mại diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, đang xây dựng dở dang được vay vốn gói 30.000 tỉ. Đối với người dân, Bộ Xây dựng nên cho phép người mua nhà ở xã hội được nhận ngay Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và được chuyển nhượng khi có giấy chứng nhận này.

Đồng thời, BIDV cũng đề xuất nên tăng thời gian cho vay gói 30.000 tỉ lên 15 đến 20 năm; điều chỉnh tỷ lệ cho vay đối với DN ở mức cao hơn; giảm thêm 1-2% lãi suất cho vay (hiện đang là 5%/năm); và lựa chọn thêm tổ chức tín dụng tham gia giải ngân gói 30.000 tỉ…

Để “thúc” việc giải ngân gói 30.000 tỷ này, ngày 31/10/2013, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 18/2013/TT-BXD, trong đó mở rộng thêm đối tượng được vay vốn từ gói 30.000 tỷ đồng. Theo đó, bổ sung thêm đối tượng là cá nhân, hộ gia đình chưa có nhà ở nhưng có đất ở và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích đất ở đó nhỏ hơn diện tích đất được cấp phép xây dựng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Ngoài ra, các đối tượng tạm trú nhưng có đóng bảo hiểm xã hội từ 1 năm trở lên (có thể không liên tục) và có giấy xác nhận của cơ quan bảo hiểm cũng được vay tiền từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Trước đó, theo Thông tư 07, trường hợp tạm trú phải đóng bảo hiểm từ 1 năm trở lên, nhưng không quy định liên tục hay không.

Gần nhất, Bộ Xây dựng tham mưu cho Chính phủ ban hành Nghị định 188/2013/NĐ-CP về quản lý và phát triển nhà ở xã hội (có hiệu lực từ ngày 10/1/2014). Theo đó, đối tượng mua nhà ở xã hội được nới rộng hơn, bổ sung thêm một đối tượng đó là hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư.

Sau 5 năm, người mua, thuê mua nhà ở xã hội được bán, thế chấp hoặc cho thuê khi đã trả hết tiền và được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, người bán lại phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ (hoặc 100% đối với nhà liền kề), tính theo giá mà UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán. Còn trong thời hạn 5 năm, người mua hoặc thuê mua nhà đã trả hết tiền và có nhu cầu bán lại thì chỉ được bán lại cho Nhà nước, chủ đầu tư dự án hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo mức giá nhà ở xã hội cùng loại thời điểm đó.

Chủ đầu tư dự án được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng).

Chuyển dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội

Thị trường BĐS tiếp tục được “cứu” bằng một việc Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan, địa phương rà soát tất cả các dự án phát triển nhà ở để phân loại xem dự án nào được tiếp tục thực hiện, dự án nào tạm dừng, dự án nào phải điều chỉnh, chuyển đổi thành dự án phát triển nhà ở xã hội cho phù hợp với nhu cầu của thị trường và nguồn lực xã hội. Ngay lập tức, trên thị trường xuất hiện làn sóng các dự án thương mại ồ ạt xin chuyển đổi thành nhà ở xã hội để hưởng những chính sách ưu đãi của Nhà nước. Tính đến cuối tháng 10/2013, riêng Hà Nội đã có tới 26 dự án nộp hồ sơ xin điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại và chuyển đổi các dự án từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội.

Việc cho phép chuyển đổi dự án sang nhà ở xã hội này là giải pháp giúp những doanh nghiệp địa ốc đang gặp khó khăn tìm được lối ra cho dự án của mình. Theo nhiều ý kiến, giải pháp này không chỉ giúp doanh nghiệp mà còn tạo điều kiện cho người dân mua được nhà giá thấp.

Việc cho phép chuyển đổi dự án sang nhà ở xã hội này là giải pháp giúp những doanh nghiệp địa ốc đang gặp khó khăn tìm được lối ra cho dự án

Khi đi kiểm tra một số dự án nhà thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã yêu cầu các chủ đầu tư không được tự ý tăng giá bán nhà hay giảm chất lượng công trình ảnh hưởng đến cơ hội cải thiện nhà ở của người dân cũng như chính sách của Nhà nước.

Ngoài ra, để tháo gỡ về thủ tục mới đây Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp đã thảo luận, thống nhất, tới đây một Thông tư hướng dẫn về thế chấp, giải chấp tài sản sẽ được ban hành, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc giải quyết các tranh chấp cũng như xử lý nợ xấu liên quan đến BĐS.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng sẽ sớm ban hành văn bản pháp lý về xác nhận mua, bán nhà ở xã hội. Thay vì hai con dấu của cơ quan và chính quyền địa phương trong một bộ hồ sơ, thì sẽ còn một con dấu. Người đi làm ở cơ quan thì chỉ cần xác nhận về mức thu nhập; người không đi làm ở cơ quan chỉ cần UBND phường xác nhận về điều kiện nhà ở.

Nhiều đề xuất “nóng” của Luật Nhà ở

Tại điều 30 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại: “Chủ đầu tư được quyết định lựa chọn việc xây dựng nhà ở thương mại có các loại diện tích khác nhau bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt và theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng”. Như vậy, nếu Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua, chủ đầu tư có thể tự ý lựa chọn diện tích các căn hộ theo nhu cầu của thị trường.

Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn được Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án. Phương án 1: không quy định thời hạn sở hữu. Phương án 2: có quy định thời hạn sở hữu, với mốc thời gian đưa ra bằng thời gian thuê đất hoặc là 70 năm. Khi hết thời hạn sở hữu thì các chủ sở hữu nhà ở chung cư không còn quyền sở hữu nhà chung cư đó và phải bàn giao lại quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho Nhà nước.

Ngoài ra, còn có nhiều đề xuất “nóng” khác như: Tên của dự án phát triển nhà ở, của khu nhà ở phải sử dụng bằng tiếng Việt Nam và không được viết tắt; nghiêm cấm sử dụng nhà ở vào mục đích kinh doanh nhà nghỉ; học sinh, sinh viên cũng được mua nhà ở xã hội… gây chú ý dư luận.

Cùng với đó, dự thảo Luật kinh doanh BĐS đề xuất: không bắt buộc cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Nhà nước chỉ khuyến khích cá nhân, tổ chức thực hiện giao dịch nhà, đất thông qua sàn. Theo Bộ Xây dựng, quy định mới này nhằm khắc phục những tồn tại, bất cập hiện nay. Ngoài ra, dự thảo cũng đề xuất chủ đầu tư dự án BĐS khi ký hợp đồng bán nhà hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong hợp đồng với người mua nhà.

Nghị định phạt cho tồn tại

Nghị định số 121/2013/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 30/11/2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở được ban hành sẽ thay thế Nghị định số 23/2009/NĐ-CP.

Một trong những nội dung mới tại Nghị định nhận được sự quan tâm, đó là vấn đề xử phạt hành vi xây dựng sai phép. Trước đây, theo quy định tại Nghị định số 23/2009/NĐ-CP, những hành vi vi phạm như xây dựng sai phép, sai thiết kế được duyệt, sai quy hoạch chi tiết đô thị được duyệt, sai thiết kế đô thị được duyệt thì phải dỡ bỏ công trình vi phạm. Tuy nhiên, nhiều công trình sai phép vẫn tồn tại do quản lý xây dựng theo quy hoạch còn lỏng lẻo, nhiều công trình còn được chính quyền cơ sở “bao che” cho việc xây dựng. Việc phá dỡ công trình vi phạm trong trường hợp này rất khó khăn và gây lãng phí tiền, tài sản của người dân.

Để khắc phục tình trạng này, Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP quy định: “Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và điểm b Khoản 7 Điều này mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng”.

Bộ Tư pháp yêu cầu sửa cách tính diện tích chung cư

Bộ Tư pháp khẳng định việc Bộ xây dựng cho bán sở hữu chung là trái Bộ Luật dân sự khiến người mua nhà phải trả nhiều khoản tiền “oan”, đề nghị Bộ Xây dựng tổ chức "tự xử" và báo cáo kết quả.

Cục Kiểm tra văn bản khẳng định Bộ Xây dựng đã hướng dẫn diện tích sàn căn hộ mua bán theo tim tường (không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung) tại Thông tư số 16 và Công văn số 124 của Bộ Xây dựng là chưa phù hợp với Điều 70 Luật Nhà ở và Điều 49 Nghị định số 71 của Chính phủ.

Nổi cộm về các tranh chấp trong năm là việc cư dân nhiều dự án chung cư tại Hà Nội như: cư dân mua nhà dự án Đại Thanh, Xa La; cư dân dự án Lê Văn Lương Residential của Tập đoàn Nam Cường, dự án Keangnam… đã tập trung căng băng rôn, phản đối chủ đầu tư tính cả diện tích cột, hộp kỹ thuật vốn là sở hữu chung vào diện tích căn hộ, bán cho người dân.

Trong khi đó, chủ đầu tư vẫn luôn khăng khăng là đúng khi áp dụng theo cách tính đã được quy định. Lý do xảy ra tranh chấp này là do Thông tư số 16/2010/TT-BXD hướng dẫn 2 cách tính: theo thông thủy hoặc tính kích thước từ tim tường bao, tường ngăn chia căn hộ. 

Trong khi đó, theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 49 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đã quy định rõ: “khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ” thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư và không được bán.

Nếu việc Bộ Tư pháp yêu cầu Bộ Xây dựng sửa thông tư 16 phù hợp với Luật Nhà ở, dự kiến hàng lọat dự án nhà ở sẽ phải tính toán lại diện tích và người dân sẽ được hưởng lợi lớn từ sự kiên quyết này của Bộ Tư pháp.